Sprememba namembnosti: Nemogoča ovira za sobodajalce?

Predlagana novela Zakona o gostinstvu v Sloveniji postavlja sobodajalce pred številne izzive, a eden izmed najbolj perečih in potencialno uničujočih je zahteva po spremembi namembnosti nepremičnine. Ta na videz administrativni postopek se v praksi pogosto izkaže za "misijo nemogoče," ki lahko številnim ponudnikom kratkoročnih najemov onemogoči nadaljnje poslovanje. Zakaj je temu tako in kaj to pomeni za prihodnost sobodajalstva v Sloveniji?

Kaj sploh je sprememba namembnosti?

Sprememba namembnosti pomeni uradno spremembo načina uporabe nepremičnine ali njenega dela. Če imate stanovanje, ki ga želite oddajati turistom, in to počnete dlje, kot to dovoljuje zakon (ali predlog zakona), bi morali po novem spremeniti namembnost tega stanovanja (ali dela stanovanja) v "nastanitveni obrat." Sliši se preprosto, a v resnici je daleč od tega.

Zakaj je sprememba namembnosti tako problematična?

Problem spremembe namembnosti je večplasten in se prepleta z drugimi področji zakonodaje, predvsem z gradbenim zakonom. Tukaj so ključne ovire:

Neskladnost z gradbenim zakonom: Številne, zlasti starejše stavbe, ne izpolnjujejo trenutno veljavnih gradbenih predpisov za nastanitvene obrate. Ti predpisi določajo strožje zahteve glede parkirnih mest, velikosti sob, višine stropov, požarne varnosti itd. Če vaša stavba ni bila grajena kot hotel, je izjemno težko (in drago) doseči, da bi ustrezala tem standardom.

Težave z legalizacijo: Da bi sploh lahko začeli postopek spremembe namembnosti, mora biti vaša stavba legalizirana. To pomeni, da mora biti v celoti skladna z izvirnim gradbenim dovoljenjem (če ga sploh imate). V Sloveniji je, kot je bilo poudarjeno na nedavnem posvetu o noveli zakona, ocenjeno, da je kar 95 % stavb "neskladnih," kar pomeni, da ne ustrezajo popolnoma prvotnim načrtom. Postopki legalizacije so dolgotrajni (čakalna doba je lahko tudi 1,5 leta) in dragi, zakon, ki je omogočal hitrejšo legalizacijo, pa je bil zamrznjen. Ironično, če ste nepremičnino že uporabljali v turistične namene brez ustreznega dovoljenja, se to po gradbenem zakonu lahko šteje za "neskladno uporabo," kar onemogoča legalizacijo.

100% soglasje v večstanovanjskih stavbah: Če živite v večstanovanjski stavbi, je sprememba namembnosti posameznega stanovanja v poslovni prostor praktično nemogoča. Za to bi bilo potrebno 100% soglasje vseh etažnih lastnikov, kar je v praksi, kot je bilo večkrat poudarjeno, nedosegljivo. Tudi če bi soglasje pridobili, bi se morala cela stavba spremeniti v nastanitveni obrat, ne le vaše stanovanje.

Konflikti s spomeniškim varstvom: Če je vaša nepremičnina spomeniško zaščitena, so zahteve še strožje. Pridobiti morate pozitivna mnenja pristojnih služb, kar lahko postopek še dodatno zaplete in podaljša.

Visoki stroški: Stroški same legalizacije (če je sploh mogoča) in nato še prilagoditve stavbe novim standardom za nastanitvene obrate so lahko izjemno visoki. Govorimo o deset tisočih evrov, v nekaterih primerih pa tudi bistveno več.

Kaj to pomeni za sobodajalce?

Zahteva po spremembi namembnosti, kot je trenutno zastavljena v predlogu zakona, predstavlja resno grožnjo številnim sobodajalcem. Če ne bodo mogli izpolniti te zahteve, bodo prisiljeni prenehati z oddajanjem ali pa bodo delovali nelegalno, kar prinaša visoke kazni. To ne bo prizadelo le sobodajalcev, ampak tudi celotno verigo povezanih dejavnosti, od gostincev do ponudnikov turističnih storitev.

Kaj lahko storimo?

Nujno je, da se sobodajalci zavedajo teh izzivov in se aktivno vključijo v boj proti nesmiselnim zahtevam. To vključuje:

Pridružitev združenjem sobodajalcev: Skupaj smo močnejši! Združenja, kot so Združenje sobodajalcev Slovenije, Zavod Gostoljubnost slovenskih domov in Združenje lastnikov nepremičnin Slovenije, se aktivno borijo proti predlaganim spremembam in nudijo podporo svojim članom.

Sodelovanje v javnih razpravah in posvetih: Izrazite svoje mnenje in opozorite na težave, ki jih povzroča predlog zakona.

Pritisk na odločevalce: Stopite v stik s svojimi lokalnimi poslanci in župani ter jih seznanite s problematiko.

Finančna podpora Združenja potrebujejo finančna sredstva.

Priprava na pravni boj: Če bodo ostali ukrepi neuspešni, je treba razmisliti o ustavni pritožbi in zahtevi za začasno zadržanje izvajanja zakona.

Sprememba namembnosti je le ena od "min" v predlaganem zakonu, a je dovolj velika, da lahko uniči številne sobodajalce.