Razumevanje predloga zakona o gostinstvu v Sloveniji: Kaj morajo vedeti ponudniki kratkoročnih najemov
Pokrajina kratkoročnih najemov v Sloveniji se sooča z velikimi spremembami zaradi predlaganih sprememb Zakona o gostinstvu. Če bodo sprejete, bodo te spremembe temeljito preoblikovale način, kako lahko lastniki nepremičnin ponujajo nastanitve turističnim obiskovalcem po vsej državi. Ta članek pojasnjuje ključne spremembe, zahteve in možne posledice, ki jih morajo razumeti sedanji in prihodnji gostitelji.
Ozadje: Kako smo prišli do sem?
Postopek se je začel novembra 2023, ko so novinarji prvič začeli spraševati o možnih spremembah regulacije kratkoročnih najemov. Do marca 2024 je Ministrstvo predstavilo prvi osnutek zakona, ki je bil 15. maja 2024 objavljen v javni obravnavi in je trajal do 17. junija 2024.
Kljub obljubam o vključitvi v strokovne delovne skupine mnogi ponudniki kratkoročnih najemov in njihova predstavništva poročajo o občutku izključenosti iz odločilnih procesov. Po nadaljnjem pritisku so se avgusta in decembra 2024 odvili dodatni sestanki z Ministrstvom, vendar deležniki trdijo, da sodelovanje ni bilo bistveno.
Ključne spremembe v predlogu zakona
1. Omejitve obdobja oddajanja
Trenutna pravila: Lastniki nepremičnin lahko oddajajo nastanitve do 150 dni na leto.
Predlagane spremembe:
- Večstanovanjske stavbe: Največ 60 dni na leto
- Eno-/dvodružinske hiše: Največ 150 dni na leto
- Občinska pristojnost: Občine lahko te omejitve zmanjšajo na 30 dni ali podaljšajo do 90 dni (za večstanovanjske stavbe) oziroma do 365 dni (za eno-/dvodružinske hiše)
Ta občinska diskrecija povzroča negotovost, saj se lahko obdobja najema spreminjajo glede na odločitve lokalnih oblasti.
2. Zahteve za soglasje
Trenutna pravila: 75 % soglasje solastnikov v večstanovanjskih stavbah; ni dodatnih zahtev za zasebne hiše.
Predlagane spremembe:
- Večstanovanjske stavbe: 75 % soglasje vseh solastnikov PLUS 100 % soglasje neposrednih sosedov
- Eno-/dvodružinske hiše: 100 % soglasje sosedov
- Veljavnost soglasja: Soglasje bo veljavno le tri leta, nato ga bo treba ponovno pridobiti
Pridobivanje soglasja vseh sosedov predstavlja veliko oviro, saj je v Sloveniji težko doseči takšna soglasja.
3. Omejitve glede števila gostov
Trenutna pravila: Do 15 postelj na nastanitveno enoto.
Predlagane spremembe:
- Večstanovanjske stavbe: Največ 6 gostov
- Eno-/dvodružinske hiše: Največ 12 gostov
- Minimalne zahteve glede prostora: 8 m² za eno osebo, 12 m² za dve osebi
Ta sprememba bistveno vpliva na nastanitve, zasnovane za večje skupine.
4. Omejitve za pravne osebe
Trenutna pravila: Ni omejitev za podjetja (s.p. in d.o.o.), ki ponujajo kratkoročne najeme.
Predlagane spremembe:
- Popolna prepoved oddajanja kratkoročnih najemov v večstanovanjskih stavbah za podjetja
- Omejitve časa oddajanja za podjetja v eno-/dvodružinskih hišah (enako kot za fizične osebe)
- Omejitev števila gostov za podjetja (največ 12 gostov)
To posebej prizadene profesionalne ponudnike in podjetja za upravljanje nepremičnin.
5. Zahteve glede prebivališča
Trenutna pravila: Ni zahtev glede prebivališča gostitelja.
Predlagane spremembe:
- Gostitelj mora imeti stalno ali začasno prebivališče na naslovu nepremičnine
- Oddajanje je omejeno na 50 % bivalne površine v eno-/dvodružinskih hišah
To močno omejuje možnosti za investicijske nepremičnine.
6. Registracija nastanitvenih enot
Trenutna pravila: Možnost registracije več nastanitvenih enot znotraj ene nepremičnine.
Predlagane spremembe:
- Ena stanovanjska enota = ena nastanitvena enota
- Registracija zahteva ID iz zemljiške knjige
- Nemogoče je registrirati dve ločeni enoti v eni družinski hiši
To povzroča teźve pri trženju ločenih enot na platformah, kot sta Airbnb ali Booking.com.
7. Preseganje časovnih omejitev
Za oddajo preko dovoljenih obdobij bo potrebna reklasifikacija nepremičnine v "gostinski objekt", kar zahteva:
Skladnost s prvotnim gradbenim dovoljenjem (kar je pri 95 % stavb nemogoče)
Novo gradbeno dovoljenje s sodobnimi standardi
Možne omejitve zaradi zaščite kulturne dediščine
Visoke stroške za legalizacijo in prilagoditve
Avtomatizirano preverjanje podatkov
Predlagan sistem bo samodejno primerjal podatke iz registra nastanitev in zemljiške knjige. Vsaka neskladnost bo sprožila opozorila in morebitne inšpekcijske nadzore.
Visoke kazni
Predlog zakona predvideva globe do 50.000 € za kršitve, kar lahko pomeni izgubo večletnega prihodka za mnoge gostitelje.
Kaj sledi in kako se pripraviti?
Združenja ponudnikov kratkoročnih najemov pripravljajo:
- Pravne izzive (ustavna pritožba, možn odlog zakona)
- Prijave na ravni EU zaradi možne kršitve direktive o prostem pretoku storitev
- Sodelovanje s parlamentom in relevantnimi odbori
- Zahteve za ponovno javno obravnavo
Posameznim gostiteljem svetujemo, da ostanejo informirani, preverijo skladnost svoje nepremičnine, in razmislijo o alternativnih poslovnih modelih.
Predlagani datum uveljavitve je 1. januar 2026, vendar so možni pravni izzivi.